一、什么叫策划
（1）策划从字面看：“策”是计谋，划：是整体规划，筹备等。，《孙子兵法》中：夫战而庙算胜利者，得算多也；多算胜，少算不敌，……”明确提出庙算定义：庙算：庙：指古时候战争君王在太庙里祭奠仪式,商议战斗计划。其大概的意思是，宣战以前就预期到获胜的是由于筹备缜密，胜利的标准多。标准充足、去算计缜密的，就能制胜。这儿注重的是事先的计划和决胜千里。按原理而言策划从古就会有，仅仅名字不一样罢了，古时候策划者便是谋士，谋士将才，古时候的策划者：三国诸葛亮、张仪、刘温等，为君主做国事的策划，而当代的策划是为公司和店家做经营领域的策划和计划，说到者呢策划人就需要做为谋士的人物产生。你也不是领导者，你也是管理决策拥护者。
先举一些实例：
“见事而求，疑事不以，详虑然后行”(孟子)
“决胜千里之外，运筹帷幄。”(孙膑兵法·公孙丑上)
“条条大路通罗马，近期的路仅有一条，策划便是找寻这条道路。”（王志纲高手）
“策划是一种程序流程，在本质上是一种应用头脑的客观个人行为。” （美国哈佛企业经营管理全书）
之上所举的事例可以说是从古至今相关策划的一些象征性至理名言，古代人注重“谋”，很是确实、较为立即，世人则更为理性，例如李老师的策划便是找一条最好的路，是一种理性的形容，而外国人则秉持其一贯的创新思维能力，得出了一个客观界定
拿三国时的三国诸葛亮而言，他干的活便是策划，而关云长、赵云、赵子龙干的就是目前的销售总监、生产主管等干什么。尽管，老一代的策划人都倒下了，并非说之前就并没有策划，也不是之前的策划对社会发展、公司并没有功效。如今策划业面临的问题应该是：怎样融入现在的新形势下。如今，中国有老一代的场长、老板们，海外又进去一批洋水灌过的XBA们，也有索性便是洋鼻部洋眼的日本鬼子，都是在向企业形象宣传“盈利之法”，可是，她们又都不是在搞策划，由于海外就并没有策划这一岗位，这也是具备现代化的东西。因而，也需要在中国人群中，才可以发生真真正正担任策划岗位的人。能够套用一句话，称为“走下神坛的策划”。
但策划会比策划更高一些一个层级，由于策划要以企业的方面作为立足点。
（1）这是一个非常值得叙述的难题。策划，在日本称之为企画，到中国台湾称之为策划，在国外称之为plan。那样到底什么是策划呢？
（3）策划便是人将常识开展组成，造就“智商成效”的一个过程。而早期策划或计划或逻辑思维最终变成现实的这个过程便是策划。
策划是一种工作能力，这是一种智谋，，一种方法，一种方式，一个计划，一次改革，假如说知识是先人留下的优秀的生产制造与生活，那样，策划便是把握那些方法后与此同时会使用这种专业知识，策划是常识的人的全面发展，知识是策划的必需基本，策划人务必掌握知识，并且应当把握宽阔的多种多样专业知识的人,一个获得成功的策划人，往往是一个专业人才。并没有专业知识的人从业策划显而易见是瞎子摸象。
房地产业策划是将楼盘的与众不同核心理念贯穿于全部楼盘销售过程的，从逐渐市场调查、市场定位、形象定位，直到市场销售完成才行。当策划工作人员必须要有创新性及坚决，具有创造力，具备统筹能力及战略工作能力。不管楼盘大大小小的事宜，比如创意文案、广告内容、顾客环境、房型图、对手情况这些，都务必深入把握及事必躬亲，才不会发生与楼盘、与销售市场脱轨。
策划楼盘的好与坏，取决于能不能给与楼盘独突的个性化，而这种个性化是能达到用户需要的。策划楼盘务必对楼盘及销售市场有全方位把握，新房开盘前已对全部市场销售有全方位的计划，并须于销售过程中立即作出更改(创新性及坚决)。
目地：
—-为楼盘做到最满意的销售额；
—-令发展趋势商业最少的资产做到最高的经济效益；
—-为开发商及楼盘奠定名气及知名品牌；
—-营造楼盘与众不同的个性化、产品卖点。
拿足球比赛比喻：
教练员：管理层
控球后卫：行政部门、后勤管理
中卫：策划、营销推广
前峰：市场销售、实行
二、房地产业策划工作中的步骤
房产代理企业全过程策划工作内容
[基本洽谈环节]
1、 项目资源标准融合及分辨
承担单位： 策划部、代理商部、研究院
汇报名字： 《**新项目策划考试大纲》
核心具体内容：
宏观经济材料：销售市场总体、规划区发展趋势、基本上市场行情。
地区材料：整体规划关键点、座标。
附近材料：交通出行、配套设施、楼盘的整体规划、设计方案、外包装、市场销售。
开发商材料：环境、关联、资产、技术性等的整体实力状况。
分辨具体内容：优点、难题、突破点、掌握度。
2、 多计划方案基本整体规划、设计方案或更改提议
承担单位： 策划部
汇报名字： 《会议纪要汇总》
《**项目概念设计提示》
或《项目调整建议》
核心具体内容： 手稿、构思、表明、沟通交流纪录
[早期策划环节]
3、 土地本质标准融合及价值评估
承担单位： 策划部、投资部
汇报名字： 《**项目土地价值与分析报告》
核心具体内容： 合适的标准合理布局和建筑类别以及资金投入和生产使用价值较为
4、 网络资源综合性及精准定位
承担单位： 策划部
汇报名字： 《**项目综合定位报告》
核心具体内容： 以上各具体内容归纳，基本精准定位或艺术创意
5、 根据精准定位针对性的市场调研
承担单位： 策划部、研究院
汇报名字： 《**项目市场调查报告》
核心具体内容：顾客群、消费观、总需求、推广方式和方法、销售市场空缺等，或依据艺术创意找寻销售市场根据
6、 经济发展可行性研究
承担单位： 投资部、策划部
汇报名字： 《**项目经济可行性分析报告》
核心具体内容：静态数据的综合成本（土地价格、工程造价、管理方法、会计、资产、营销推广、市场销售、税费）回报率与市场价格的剖析。
7、 基本营销推广架构
承担单位： 策划部
汇报名字： 《**项目初步营销报告》
核心具体内容：推广主题、安全通道、营销策略及设计产品构思和规定内在联系
8、 整体规划、方案设计及追踪
承担单位： 策划部
汇报名字： 《**项目初步营销报告》 《**项目建筑概念设计》《**项目环艺概念设计》 或《**项目设计修改意见》《**项目设计要点》
核心具体内容： 手稿，创意设计、设计任务书、设计交底、具体指导
[营销推广策划环节]
9、营销推广总体规划
承担单位： 策划部、代理商部
汇报名字： 《**项目营销整体规划》
核心具体内容： VI，营销推广的主题风格。方法、方式、对策、流程，外包装的种类、设计风格和售卖的进入机会、节奏感、支付、对策、额外营销手段，如套餐装修等与工程进度紧密结合的创新以及互相协调关系布署。
10、 经济发展比较敏感分性
承担单位： 投资部
汇报名字： 《**项目经济敏感性分析报告》
核心具体内容： 工程造价、进展、市场价、收益率间的自变量关系图表。
11、 定价策略实行计划
承担单位： 投资部、代理商部
汇报名字： 《**项目价格策略报告》
核心具体内容：根据经济发展敏感性分析融合对市场趋势的分辨，开展价钱的多少、提高、折率的编辑和整修。
12、 物业管理准备工作计划
承担单位： 投资部
汇报名字： 《**项目的物业模型》
核心具体内容：相互配合推广营销而开设的新式物业管理服务定义和”规范”物业管理模式的结合。
13、 市场销售准备工作计划
承担单位： 代理商部、策划部
汇报名字： 《**项目前期工作计划表》
核心具体内容：文档、合同书、票据、礼物、用具等催办、装修设计和制做计划分配及经费预算
14、 项目包装实行计划
承担单位： 策划部
汇报名字： 《**项目包装概念设计》
核心具体内容： VI设计、导视系统设计、销售中心、楼书、宣传栏、实体模型、示范单位（套餐装修）等的设计方案和制做计划分配及经费预算。
15、 宣传广告蹭热点计划
承担单位： 策划部、代理商部
汇报名字： 《**新项目新闻炒作大纲和广告投放计划》
核心具体内容：户外广告牌、书报刊广告宣传、新闻炒作、在网上广告宣传和蹭热点的计划分配及经费预算。
16、 销售活动整体规划及策划
承担单位： 策划部、代理商部
汇报名字： 《**新项目公关活动策划计划汇报》 ∑《**新项目**活动报告策划书》
核心具体内容：动工、新房开盘、到顶、竣式、入住等的典礼，记者招待会，展览会的别的公关活动策划的计划分配及经费预算。
17、 套餐装修
承担单位： 策划部、代理商部
汇报名字： 《套餐装修服务项目计划汇报》
核心具体内容： 售后服务室内装修和装修按揭贷款服务项目。
[市场销售实施阶段]
18、 营销培训
承担单位： 代理商部、策划部、投资部
教材内容名字： 《销售基础知识》 《**项目销售相关内容》
核心具体内容：建筑知识、楼盘环境、新项目优异、敌人较为、支付方式、法律法规办理手续、推销技巧等领域的系统培训。
19、 实行调整
承担单位： 代理商部、策划部
来往文档： 《**项目销售情况总结》 《**新项目策划实行调整安案》
核心具体内容： 依据销售状况和销售市场趋势的评价，适度调营整营销推广计划。
20、购置产业锦囊妙计
承担单位： 策划部代理商投资部
汇报统称： 《置业锦囊》
核心具体内容：依据项目优势汇编的购楼、购房注意事项，各环节新项目产品卖点的编码序列。
21、浮夸和顾客项目投资的可性汇报。
2、.对企业准代理商楼盘开展基本宣传推广及营销推广策划。
包含：
(1)指向代理商楼盘以及附近市场情况开展详细的掌握、剖析。
(2)充足掠夺出楼盘的机会点和艰难点，设置楼盘产品卖点。
(3)基本明确楼盘的产品定位、目标客户、价钱与支付方式、发布机会、物业管理外包装、基本上营销技巧。
(4)集团为该楼盘给予的服务范围以及收费标准标准。该基本方案策划经业务经理审查准许后交发展商。
3、.对已签定了代理协议新楼盘，进一步完善市场营销策划。
包含：
(1)营销推广的整体设计构思。
(2)营销策略与实施计划。
(3)销售方式、营销手段、营销培训具体内容。
(4)推广费用。
(5)销售目标、费用预算及监管。此方案经业务经理审查批准后交与发展商。
4.制订推广营销工作计划。
5.企业依据发展商与均已认同签名的广告投放计划，贯彻落实业务流程相互配合企业（如广告传媒公司），撰写合同范本，交与业务经理查看后交与业务单位，一切合同范本须交与经理签定，即可实行。
6.与发展商贯彻落实价目表、支付方式、平面设计图、购楼注意事项、装修标准、按揭贷款等。
7.贯彻落实买卖上的相关法律法规、相关办理手续、收费标准；按揭贷款的办理手续及花费。
8.早期营销工具制作
(1)与广告传媒公司一同明确此项目地关键产品卖点、宣传广告主题风格和实际工作计划
(2)楼书及宣传页张工制作。
(3)价目表、支付方式、平面设计图、购楼注意事项、装修标准等一张制作。
(4)小区设计主视图制作。
(5)住宅小区总体实体模型及单体模型制作。
(6)录像带制作。
(7)广播广告制作。
(8)新闻报道稿件撰写、公布。
(9)杂志广告制作、公布。
9.地界外包装：
(1)砌建、装修样板间。
(2)制作地界广告牌子、围牌广告宣传。
(3)装修现场售楼处。
(4)悬架广告宣传气球、旗子、横幅等。
10展览会准备工作：
(1)宣传栏制作。
(2)展厅租用及布局。
(3)展览会当场宣传策划（广告宣传气球、旗子、宣传条幅悬架）。
(4)礼仪模特、花蓝等分配。
(5)市场销售人员管理。
(6)场地布置。
10.参加博览会的整个过程，搜集客户反馈建议，调节营销战略。融洽与发展商的关联，销售目标的监管，展览会后的汇总。
11.追踪每一个楼盘出售的整个过程，立即反省及调节营销战略，每朋向营销部给予全新的各种各样市场信息和不断完善的营销策划关键点。
12.每月向发展商意见反馈市场信息和销售状况，按时明确提出各类营销推广改善对策，经发展商允许后综合、实行。
三、方案策划报告的内容及归类
市场调查报告和市场营销策划汇报组成
每商谈或接一个最新项目，策划专员对市场调查报告和市场营销策划汇报参考以下领域开展撰写：
一、 撰写市场调查报告
*撰写前提条件：市场调研进行
市场调研人（策划人1名、业务员1名）、市场调查表、拍摄器材等
*市场调查报告组成如下所示：
1、 序言
此次市场调研的环境、动因、应用方式、目地等；
2、 市场需求分析
（1）现阶段市场需求分析（开发设计总产量、完工总产量、库存积压总产量），可依据状况掌握。
（2）区域市场剖析（市场价格、交易量状况）
3、 最近房地产业的相关现行政策、政策法规、金融业局势
4、 市场竞争个例新项目调查与分析
5、 竞争者分析：
（1）消费者地理分布；
（2） 消费者动因
（3） 作用喜好（外型、总面积、地址、布局、装饰建材、公用设施、价钱、支付方式）
（4） 选购机会、周期性
（5） 选购反映（价钱、整体规划、地址等）
（6） 选购频率
6、 结果
7、项目环境调查
A、 地块情况：
（1）部位
（2）总面积
（3）特性
B、 地块自身的优势与劣势
C 地块周边园林景观 （上下左右，近远景，自然景观，具体描述）
D 空气污染及社会发展社会治安（水、气体、噪声、土地资源、社会管理）
E 地块周边的交通状况（环邻的城市公共交通标准、地块的直穿交通出行）
F 公共基础设施（农贸市场、店铺、购物广场、公共汽车站、院校、医院门诊、文体娱乐场地、金融机构、邮政局、酒店餐厅）
G 地块地理条件的强弱势剖析（SWOT坐标曲线、综合分析）
8、新项目基本提议
二、市场营销策划汇报组成
*撰写前提条件：签署代销合同或房地产商规定方案策划初案
（一） 项目概况
1、项目概况、特性分析（优势与劣势分辨，在类似物业管理中的影响力排列）
2、建筑规模与设计风格
3、 建筑布局和构造（实用率、绿化覆盖率、服务设施、厅房合理布局、楼高、采光通风、管路走线等）
4、室内装修和机器设备（是奢华或是质朴、是进口的或是国内、保安人员、消防安全、通信）
5、作用配备（游泳馆、网球场地、俱乐部队、健身会所、院校、菜市场、酒楼、剧场等）
6、 物业管理服务（是自己管理方法或是授权委托别人管理方法、收费标准水准、管理内容等）
7、发展商环境（整体实力、过去销售业绩、信誉度、员工行为规范）
8、总结和提议（什么需突显、什么需填补、什么需调节）
（二）、 总体目标客户数据分析
1、经济背景
· 经济实力
· 行业特征……企业（整体实力、经营规模、运营管理、方式、承担房租、总面积、领域）
·家中（收益消费能力、支付方式、按揭贷款方法）
2、文化的特点 ：推广方法、新闻媒体挑选、艺术创意、表达形式、
（三）、 价格定位
1 基础理论价钱（做到销售目标）
2 成交价格
3 租金价格
4 定价策略
（四）、 进入市场机会、进入市场姿势
（五）、 营销策略
1、广告宣传的分阶段区划
2、分阶段的广告策略
3、分阶段的创意广告主要表现
4、广告效果评估
（六）、 媒介策略
1、 媒体挑选
2、柔性新闻主题
3、媒体组成
4、推广工作频率
5、花费估计
（七）、广告费用
1 、当场外包装（运营中心、示范单位、档板等）
2 、印刷物（市场销售文档、楼盘销售书等）
3、媒介投放
（八）、 识别技术
§关键一部分
1、名字
2、 标示
3、 主色调
4、标准字体
§应用一部分
1、当场
· 施工工地档板 · 旗子 · 挂幅 · 欢迎牌
2、运营中心
· 形象墙设计 · 门匾标识牌 · 标识牌 · 宣传栏标准 · 工作牌 · 工牌 · 橱柜台面标识牌
3、工地办公室
· 经理办公室 · 设计部 · 保安部 · 财务部门
4、作用标识牌
· 严禁吸烟 · 防火安全、防触电风险 · 配电室 · 火灾119 · 消防通道门 · 监控中心、
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