近日，蛋壳公寓发布了2020年Q1财务报告，营业收入19.4亿人民币，净亏损12.31亿人民币，较去年同期亏损增强了4.15亿人民币。
蛋壳公寓亏损扩张，可以说在意料之内。盈利难一直是长租公寓行业的致命伤，比蛋壳公寓发家更早轻松、靠着万科地产的万科泊寓也一直在亏损。靠着巨头的游戏玩家还是亏损，独当一面的蛋壳公寓亏损可能就不奇怪。此外，2017年后蛋壳公寓玩命扩大，也使得其资金链断裂承受压力，进一步扩大了亏损。
长租公寓盈利难，跟其经营模式离不开。长租公寓企业分成集中型、分散型两大类，但二者都以“租用—翻新—租赁”的方式经营。简易讲就是长租公寓企业租用楼盘后二次装修，再转租给客户，企业在这其中饰演“二房东”这样的角色。
受经营模式影响的，长租公寓行业的毛利率不够5%。因而，长租公寓企业务必具有一定的经营规模住房率，才能达到盈利。但企业在拓展业务的前提下，财务支出也会跟着提高，使之资金链断裂承受压力。所以这恰好是先前蛋壳公寓挑选上市融资理由。
但上市融资根本无法处理行业盈利难问题。而长期亏损，针对置身资本市场的蛋壳公寓，显而易见没有好处。
亏损顽症一步步扩张
2015年，蛋壳公寓于北京创立，宣布进入O2O长租公寓行业。
2017年，蛋壳公寓营业收入6.57亿人民币，净亏损2.72亿人民币；2018年，蛋壳公寓营业收入26.75亿人民币，亏损13.7亿人民币；2019年营业收入71.29亿人民币，亏损34.47亿人民币；2020年第一季度亏损12.31亿人民币。
2017年迄今，蛋壳公寓亏损额总共达63.2亿人民币。在长租公寓行业，亏损也不止蛋壳公寓一家。业界最开始美国上市的青客公寓，2017年至2018年共亏损7.43亿人民币；靠着万科地产、融侨的万科泊寓、龙湖冠寓，也处于长期性亏损的地步。
长租公寓企业广泛亏损，跟其经营模式离不开。而行业的经营模式又难以改变，企业只能在持续不断的亏损下挑选上市融资。
据蛋壳公寓招股说明书表明，1月17日，蛋壳公寓在美国上市，融资金额10.6亿人民币。而此次发售融过的10.6亿人民币，第一季度就全部亏掉出来。
除蛋壳公寓外，轻松、万科泊寓也都面临资金短缺的窘境。
长租公寓的经营模式要先租用，二次装修之后再租赁给居民。这种方式盈利方法太过单一，因此长租公寓行业毛利率非常低。而企业要想盈利，就必须将经营规模干大，获得更多楼盘与用户。
但长租公寓企业在拓展业务的前提下，成本费也会跟着提升。据蛋壳公寓财务报告，2018年至2019年，蛋壳公寓的经营公寓楼总数由23.6万增涨至43.8万，年增长率达43.8%。房租花费已由21.7亿人民币提高至64亿人民币，提高超出三倍。
成本高企，企业若想进一步发展就需要更多资产。因而，长租公寓企业上市融资也就成了普遍存在。除青客公寓、蛋壳公寓已上市企业外，链家地产集团旗下的轻松也在做美国上市的准备工作。
在长租公寓行业，其普遍存在的盈利方式取决于企业从租用主那边获得楼盘，随后借助居民和租用主间的价格差，获得盈利。这当中，也包含了室内装修、中介机构费等费用。去除这些费用，长租公寓企业得到的收益可能就所剩无几了。
在对价格十分敏感租赁市场，长租公寓企业假如靠价格上涨提高毛利率又也会降低住房率。因而，轻松、蛋壳公寓为吸引住居民，已经开始减少房租价格。价格竞争带来的后果，是长租公寓行业毛利率被再次摊薄。据克而瑞研究资料显示，长租公寓行业正常利润水准仅仅在2%-4%。
低毛利率的行业背景之下，企业又急切盈利，就只能走扩张市场容量提高住房率这条道路了。
规模扩张，火上浇油
在长租公寓行业，在线下经营规模取决于企业在行业内地位。居民在挑选房屋租赁公司时，也更偏向名气更高企业。因而，长租公寓企业为了能提高知名度逐渐玩命拓展业务。
而线下推广规模扩大后，住房率也会随着企业名气提高。怀着独占市场的念头，轻松、青客公寓等长租公寓企业玩命拓展业务占领市场，使行业竞争更为猛烈。蛋壳公寓也不得已添加扩大精兵，以求可以在长租公寓销售市场占有一席之地。
2017年，蛋壳公寓运营的公寓楼总数为5.2万，2018年达到23.6万，年增长率为354%；2019年时，蛋壳公寓经营的公寓楼总数达43.8万，较2018年提高42.8%。2017年至2019年，蛋壳公寓经营的公寓楼总数翻了8倍，经营组织遮盖中国13个城市，住房率超出75%。
如此这般迅速的扩展下，蛋壳公寓的房租费用也上涨近12倍，由2017年5.1亿增涨至2019年的64亿人民币。伴随着成本迅速提高，让本就无法盈利的蛋壳公寓，亏损再次扩张。
而长租公寓行业由于经营模式特殊性，仅有拓展业务才可以盈利，但过多扩大又也会导致成本高企，深陷“左右为难”处境。因此企业怎样在扩张的同时做好风险防控，减少资金和管理方法端工作压力，也就成了能不能摆脱亏损的关键所在。
长租公寓的来日可期：久久为功才是关键
实际上，长租公寓做为刚性需求，存在辽阔的市场前景。
据艾瑞新闻资讯统计数据显示，中国住房租赁市场经营规模在2018年已经达到了1.8万亿，当中一线和二线城市做到1.2万亿，预计2023年提高至2.0万亿，中国总体市场增长至3.0万亿。辽阔的行业前景，长租公寓未来的发展明亮未来可期，资产看中也是必然。
除此之外，5G技术以及人工智能应用的高速发展，也给了长租公寓行业造就了新的机遇。由智能产品和Saas软件所组成的公寓楼LoT，能够实现公寓楼全场景管理方法，在线办理看房子、签订等租房服务，从而提升居民感受。
智能公寓做为长租公寓将来发展的方向，也会成为长租公寓企业将来转型的总体目标。但长租公寓行业盈利需要长时间发展的方向并始终不变，企业若想蓬勃发展，仍然需要深层次投身，提升用户体验，才不容易因急功近利所导致的不良影响。比如蛋壳公寓曾被曝出的甲醛浓度超标、顾客被借款事情，增添了很大的不良影响。
总体来说，长租公寓行业的未来市场依然前景广阔。但企业要更进一步，就必须要想着如何打好根基，提升用户体验，这才是真正确定长租公寓企业将来盛衰的重要因素。
但对于依然在亏损的蛋壳公寓，抓牢智能公寓可谓是的前提下加强风险管控，才有可能解决不断亏损的现状。由于中国住房租赁市场要求提高，蛋壳公寓间距盈利还会更近一步。
文/刘旷微信公众号，ID：liukuang110
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