房地产营销的实质：产品、价钱、方式、客户；
即：把产品以怎样的价钱，根据哪些方式卖给怎样的客户。而策划工作中的具体内容，实质上并没有逃离这四个要素。
在其中对产品、客户的科学研究，最见策划基本功。
说到营销的实质，就不能不提知名的“4P”：
4P理论是营销的基本概念，有人说4P理论是营销的所有和整个的营销，是历经数年沉积与认证的理论。直到今日，4P全是小策划们写营销汇报的最大纲要。
4P营销理论(The Marketing Theory of 4Ps)，造成于20世际60时代的英国，伴随着营销组成理论的指出而发生的。1953年，尼尔机械纪元·博登在国外市场营销学好的就职演讲中开创了“销售市场营销组成”这一专业术语，其功就是指市场的需求多多少少的在某种意义上得到所说“营销自变量”或“营销因素”的危害。
1967年，菲利浦·菲利普科特勒在其畅销书籍《营销管理方法：剖析、整体规划与操纵》第一版进一步确定了以4P为关键的营销组成方式，即：
产品（Product）
对产品与众不同优势的发掘，多元化使用价值的开始点，规定产品有特有的产品卖点，把产品的功能性需求放到第一位。
价钱(Price）
标价、价格调整、价钱释放出来、特惠每一项全是营销的造型艺术，有着标价定生死的说法。并且价钱要有“梯度方向”才可以有压挤，才可以叫做对策。
方式(Place）
从地产行业而言得话，便是能产生客户的方式，是市场销售美容院拓客的侧重点。
宣传策划（Promotion）
很多人将Promotion小范围地解释为“营销”，实际上是很片面性的。Promotion理应是包含品牌推广（广告宣传）、媒体公关、营销等一系列的营销个人行为。
以前小策划也一直把4P中的“推广”了解成营销，看其他人写的营销汇报也是“营销策略”，那时候小策划感觉很多不对，可是也不敢说，也不敢问。
但是，就廊坊市的市场趋势看，当产品对策、定价策略、渠道营销策略都不灵敏的情况下，“营销”变成为前三个对策防贫的对策。
这一“粗放经营的智力密集型工作中”，最后营销变成最见实际效果的专用工具。
那样看，Promotion就应当译成“营销”。
之后刻意查了一下，一字之差，真是谋害人，译成营销是推动市场销售，觉得4P的最终一环，是一条线，并无法产生闭环控制。而译成推广，则4P可以产生完善的闭环控制，周而复始，日益肾进。
返回一开始说的营销的实质，产品、价钱、方式与客户，而4P理论的明确提出，便是目的性的处理这了4层面问题，4P中的推广，处理的便是客户认知能力问题。
往往说策划对产品、客户的科学研究最见基本功，是由于假如小范围的界定策划工作中得话，便是推广。而推广的实质是“找对人会、说会话”（包含推广方式的挑选）。
找对人会：是根据对客户的科学研究；
说会话：是根据对产品与客户的科学研究。
说到这，有一些策划要说，难道说精准定位并不是策划的重点工作嘛？
对，精准定位也是策划的主要工作职责，可是精准定位也是根据对产品、客户的探讨的基本上提炼出出來的，而精准定位的本质也是推广的一部分，也是在科学研究如何搞好推广。
因此小策划感觉不必神话传说精准定位，对新项目清楚的精准定位，最后服务项目的是推广，精准定位出了问题，最先危害的也是推广。
以上，小策划的一派胡言，局限性之处，热烈欢迎纠正。
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